Вы наверняка слышали про эскроу-счета и закон ФЗ-214. А что причина их появления — мировой финансовый кризис 2008 года — знаете? И что это кризис едва-едва не уничтожил российский рынок недвижимости?
Эта история о том, как болезненный урок прошлого помог создать систему, что защищает нас сегодня.

Все началось в США в середине 2000-х.
Дешевые деньги: ФРС США держала крайне низкие процентные ставки, стимулируя экономику. Чтобы удешевить кредит, решили сделать плавающие кредитные ставкию

• Ипотечный пузырь: кредиты стали очень дешевыми, поэтому люди массово брали ипотеку, при это мало кто был проверен на платежеспособность.
• Крах: Когда ФРС (Федеральная Резервная Система) начала повышать ставки: платежи по кредитам с плавающей ставкой взлетели в разы. Люди и кампании (в том числе международные) не физически не могли платить, подавали на банкротство.
• Результат: 2008 год — крах рынка ипотечных ценных бумаг и мировой финансовый кризис.

Эта цепочка привела к тому, что волна кризиса накрыла и Россию, где работала похожая, но еще более уязвимая система финансирования строительства.

Российский рынок на грани коллапса

Последствия для России были катастрофическими. По данным Ассоциации российских инвесторов (АРИН) и Росстата на 2009 год:

• От 70% до 80% строительных компаний находились в предбанкротном состоянии.
• Объем продаж на рынке новостроек просел на 50−60%.

Почему это была бы катастрофа?
Потому что каждый застройщик одновременно и работодатель: даёт сотни тысяч рабочих мест у себя, и поставщик для заводов и производителей техники. И отвечает перед семьями, вложившими все сбережениями

Падение одного крупного застройщика страшно: под обломками оказывается масса людей.

И когда я слышу, мол, «щаз-щаз, никто покупать не будет и застройщики обанкротятся" — эти люди совсем не понимают, о какой. ЛЮТОЙ. системной беде идёт речь.

Ответ государства: первые шаги к спасению
Чтобы избежать коллапса, государство экстренно внедрило меры поддержки:

• Реструктуризация долгов застройщиков. Это как прийти в банк и сказать: «Слушайте, сейчас оплатить долг целиком я не могу. Давайте я буду отдавать не 100 тысяч в месяц, а 10, все следующие ХХ лет».
• Списание части долгов и выдача безвозвратных ссуд на зарплаты и материалы.

Масштаб был колоссальным.
Речь шла не о спасении бизнесов, а о том, чтобы не дать рухнуть одной из ключевых отраслей экономики. Рынок спасли искусственно, но именно этот кризис заставил впервые серьезно заговорить о проектном финансировании — защищенном бюджете на стройку.

Решение: рождение системы эскроу-счетов (ФЗ-214 и 218-ФЗ)

Опыт 2008 года показал: старая система долевки, где деньги дольщиков шли на текущие нужды застройщика, порочна. Ответом стал Закон № 218-ФЗ и реформа долевого строительства.

Как работает новая система?

1. Деньги дольщиков не идут застройщику.
2. Они хранятся на защищенных эскроу-счетах в банках.
3. Банк-кредитор финансирует стройку поэтапно, строго контролируя ход работ и целевое использование средств.
4. Застройщик получает деньги только после сдачи дома.
5. Покупатель получает гарантированную квартиру.

Проверка на прочность: кризис 2022 года

В 2022 году на рынок обрушились беспрецедентные санкции и проблемы с поставками материалов.
Это был стресс-тест для новой системы.

Волны банкротств застройщиков не случилось. Система проектного финансирования изолировала риски.

• Дольщики не пострадали. Их деньги на эскроу были в безопасности.
• Государство поддержало спрос льготной ипотекой, не дав рынку застыть.

Вывод: регулятор работающий

Система не идеальна (она привела к росту цен), но свою главную цель — защитить дольщиков и обеспечить стабильность отрасли — она выполнила.
Кто бы ни разрабатывал эту систему — он создал работающий механизм. Это история о том, как из горького опыта прошлого извлекли правильный урок.